1.>>基本案情

石某與彭某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間共同購置位于江津區(qū)濱江新城某小區(qū)103㎡房屋一套，登記在妻子彭某名下。

石某因欠吳某30萬元債務(wù)，未經(jīng)妻子同意，持結(jié)婚證及私自填寫委托人為彭某的《委托書》，與吳某簽訂《抵押房屋買賣合同》，將該套房屋以60萬元的價(jià)格出賣給吳某，其中30萬元以欠款沖抵房款。

后因彭某不同意出賣房屋，導(dǎo)致一直無法過戶，吳某于是訴至江津法院，以石某代彭某在《抵押房屋買賣合同》上簽名、按印的行為構(gòu)成表見代理為由，要求石某、彭某履行過戶義務(wù)。

2.>>>法院審理認(rèn)為

吳某與石某簽訂《抵押房屋買賣合同》前，明知案涉房屋登記在彭某名下系夫妻共有財(cái)產(chǎn)，在彭某未親自到場(chǎng)簽訂合同且無特殊原因的情況下，未采用合理方式如打電話等對(duì)石某是否有權(quán)代理彭某進(jìn)行核實(shí)，也無證據(jù)證明彭某之前曾委托石某處理過類似的重大事務(wù)，僅憑石某持有的與彭某的結(jié)婚證、委托人為彭某的委托書就輕信其有權(quán)代理彭某，顯然具有過失。

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另吳某并未實(shí)際支付第一筆購房款30萬元，而是用之前石某欠吳某的債務(wù)進(jìn)行抵充，同時(shí)，吳某未舉證證明石某欠吳某的債務(wù)為石某、彭某的夫妻共同債務(wù)，故其行為極有可能損害彭某的合法權(quán)益，難謂善意。

最后，石某與吳某簽訂《抵押房屋買賣合同》時(shí)案涉房屋價(jià)值約80萬元，而交易價(jià)格60萬元明顯過低，損害了彭某的利益。

故法院認(rèn)為吳某主張石某的行為對(duì)彭某構(gòu)成表見代理不能成立，作出前述判決。一審判決后，吳某不服，上訴至重慶市第五中級(jí)人民法院，該院判決駁回上訴，維持原判。現(xiàn)判決已生效。

3.>>>法官釋法

表見代理是一種廣義的無權(quán)代理，該法律制度的目的，是為了保護(hù)善意且無過失的相對(duì)人的合法權(quán)益，故成立表見代理應(yīng)當(dāng)符合特定的構(gòu)成要件。

房屋系價(jià)值較大的不動(dòng)產(chǎn)，出賣夫妻共有房屋屬于對(duì)夫妻共有財(cái)產(chǎn)作重大處理，依法應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方共同決定，任何一方無權(quán)擅自決定。因此，除一方確因外出、生病、無法離崗等特殊原因不能親自簽訂合同而必須委托另一方代簽外，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)由夫妻雙方共同簽訂。

夫妻任何一方持有結(jié)婚證都符合情理，不能當(dāng)然認(rèn)為持證一方就有權(quán)代理另一方處理重大家事，委托書上委托人的簽名也完全可能不是本人所簽。

同時(shí)，相對(duì)人明知出賣人系用遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的夫妻共同財(cái)產(chǎn)清償個(gè)人債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害夫妻另一方的利益，難謂善意。

因此，本案中的相對(duì)人（購房人）存在過失且非善意，不符合表見代理的構(gòu)成要件。

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4.>>>相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國合同法》第四十八條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立的合同，未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。

《中華人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定：行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。

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